Chi fa la certificazione ape — guida pratica
In sintesi: Sapere esattamente chi fa la certificazione ape è fondamentale per evitare sanzioni. L'Attestato di Prestazione Energetica viene redatto esclusivamente da un tecnico abilitato (ingegnere, architetto o geometra) iscritto al proprio albo professionale e in possesso dei requisiti previsti dal DPR 75/2013, garantendo imparzialità e competenza tecnica durante il sopralluogo obbligatorio.
Quando si affronta la compravendita o la locazione di un immobile, il primo documento richiesto dal notaio o dall'agente immobiliare è l'Attestato di Prestazione Energetica. Comprendere chi fa la certificazione ape nella pratica quotidiana è essenziale: affidarsi alla figura corretta non rappresenta solo una garanzia sulla qualità del calcolo termotecnico, ma costituisce un preciso obbligo normativo a tutela del proprietario e dell'acquirente.
Chi è autorizzato a redigere l'Attestato di Prestazione Energetica?
Il soggetto autorizzato a redigere l'APE è il certificatore energetico, ovvero un professionista tecnico (ingegnere, architetto, geometra o perito) regolarmente iscritto al proprio ordine professionale e abilitato secondo i rigorosi criteri dettati dal DPR 75/2013.
La normativa italiana stabilisce che il tecnico debba possedere specifiche competenze in materia di efficienza energetica degli edifici e di impiantistica termotecnica. Inoltre, il certificatore deve operare in totale indipendenza e assenza di conflitto di interessi: non può, ad esempio, essere il proprietario dell'immobile, né avere legami di parentela con il committente o essere coinvolto nella fornitura dei materiali isolanti o delle caldaie installate nell'edificio esaminato. L'iscrizione agli elenchi regionali, dove previsti, è un ulteriore passaggio obbligatorio per poter trasmettere il documento ai catasti telematici.
Come funziona il processo di certificazione passo dopo passo?
Il processo di certificazione inizia con l'incarico formale e si sviluppa attraverso un sopralluogo obbligatorio, il calcolo delle dispersioni termiche tramite applicativi informatici autorizzati e la successiva registrazione telematica del certificato presso la Regione di competenza.
Per redigere un documento valido ai sensi del DM 26/06/2015 allegato 1, il professionista deve seguire una procedura standardizzata e rigorosa. Ecco i passaggi fondamentali:
- Reperimento documentale: raccolta della planimetria catastale, del libretto della caldaia aggiornato e di eventuali relazioni tecniche preesistenti (ex Legge 10).
- Sopralluogo tecnico obbligatorio: misurazione degli spessori murari, verifica degli infissi, analisi delle ombreggiature esterne e ispezione dei generatori di calore.
- Modellazione termotecnica: inserimento dei dati geometrici e impiantistici nell'applicativo di calcolo per determinare l'indice di prestazione energetica globale (EPgl,nren).
- Emissione e registrazione: firma digitale del documento e trasmissione al catasto energetico regionale, con la contestuale generazione del codice identificativo univoco.
Quando è obbligatorio richiedere l'APE?
L'Attestato di Prestazione Energetica è obbligatorio per legge in caso di trasferimento a titolo oneroso (compravendita), nuovi contratti di locazione, annunci immobiliari, nuove costruzioni e al termine di ristrutturazioni importanti.
Il DLgs 192/2005 art. 6, successivamente modificato e integrato dalla Legge 90/2013, definisce con precisione i perimetri di obbligatorietà. La mancata allegazione del documento agli atti notarili o la sua assenza durante la stipula di un contratto di affitto comporta la nullità di specifiche clausole e l'applicazione di severe sanzioni pecuniarie. Nello specifico, l'obbligo sussiste per:
- Compravendita di interi edifici o singole unità immobiliari.
- Donazioni o trasferimenti a titolo gratuito (nella maggior parte dei casi notarili).
- Stipula di nuovi contratti di locazione soggetti a registrazione.
- Pubblicazione di annunci immobiliari (è obbligatorio indicare l'Indice di Prestazione Energetica e la Classe).
- Accesso agli incentivi fiscali statali (come l'Ecobonus, normato dal DL 34/2020 convertito in L 77/2020, verificabile tramite l'ENEA).
Quanto costa l'APE e quali sono i tempi medi?
Il costo della certificazione energetica in Italia varia generalmente tra i 50 e gli 870 euro a seconda della destinazione d'uso e della metratura, mentre il tempo medio di consegna si attesta intorno alle 109 ore lavorative dal momento del sopralluogo.
Non esistendo più un tariffario minimo professionale, il mercato offre diverse fasce di prezzo. Tuttavia, un costo eccessivamente basso dovrebbe destare sospetti sulla reale esecuzione del sopralluogo, che ricordiamo essere tassativo. Analizzando i dati di emissione di 1.320 pratiche recenti, accompagnate da 876 pre-riservazioni, emerge un quadro chiaro delle tariffe applicate nelle maggiori aree metropolitane. Se hai urgenza di ottenere il documento nel pieno rispetto della normativa, puoi richiederlo direttamente qui, attivando la procedura con tariffa fissa.
| Città / Area | Pratiche Emesse | Prezzo Medio Rilevato | Tempo Medio Consegna |
|---|---|---|---|
| Milano (e provincia) | 834 | 116 euro | 109 ore |
| Roma (e provincia) | 288 | 126 euro | 109 ore |
| Media Nazionale (Residenziale) | - | Tra 120 e 180 euro | 3-5 giorni lavorativi |
| Immobili Commerciali / Industriali | - | Fino a 870 euro | 7-10 giorni lavorativi |
Quali sono le differenze tra Lombardia (CENED) e Lazio (SIAPE)?
La Lombardia utilizza un proprio motore di calcolo e un catasto regionale indipendente denominato CENED+2.0, mentre la Regione Lazio adotta il sistema informativo nazionale SIAPE in stretta conformità con le linee guida statali.
La legislazione italiana in materia energetica consente alle Regioni di legiferare in autonomia, purché nel rispetto dei requisiti minimi nazionali fissati dal DM 26/06/2015. In Lombardia (DGR VIII/8745 e successive modifiche), il tecnico deve superare un esame specifico per iscriversi all'albo regionale dei certificatori e utilizzare l'applicativo CENED+2.0. Le località lombarde con maggiore richiesta di certificazioni risultano essere Milano, Varese, Monza, Cinisello Balsamo e Como. Nel Lazio (DGR 116/2020), invece, la procedura si appoggia al portale APE Lazio, che fa da ponte verso il SIAPE nazionale. L'attività si concentra maggiormente su Roma (sia all'interno che all'esterno del Grande Raccordo Anulare), Marino, Latina e Fiumicino.
Quali sono le sanzioni per chi non possiede l'APE?
Le sanzioni amministrative per la mancata dotazione, allegazione o consegna dell'Attestato di Prestazione Energetica variano da un minimo di 500 euro fino a un massimo di 18.000 euro, a seconda della gravità dell'infrazione.
Il quadro sanzionatorio, stabilito dal DLgs 192/2005 art. 15, colpisce sia i proprietari che i professionisti inadempienti, con controlli eseguiti dalla Guardia di Finanza e dalle Agenzie delle Entrate. Nello specifico, la mancata dotazione dell'APE in caso di compravendita comporta una sanzione da 3.000 a 18.000 euro. Per i nuovi contratti di locazione, la multa oscilla tra 1.000 e 4.000 euro (ridotta alla metà per contratti di durata inferiore a tre anni). Inoltre, l'omissione dei parametri energetici negli annunci immobiliari espone il responsabile dell'inserzione a una sanzione amministrativa compresa tra 500 e 3.000 euro.
Quanto dura un attestato di prestazione energetica?
La validità massima di un APE è di 10 anni dalla data di emissione, a condizione che vengano rigorosamente rispettati i controlli periodici di manutenzione della caldaia e che l'immobile non subisca interventi di riqualificazione.
Secondo le prescrizioni del DM 26/06/2015, il mantenimento del decennio di validità è vincolato all'aggiornamento del libretto di impianto. Se il proprietario o l'inquilino omette di eseguire il controllo fumi obbligatorio nei termini di legge, l'APE decade automaticamente il 31 dicembre dell'anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata. Inoltre, il documento deve essere aggiornato tempestivamente qualora si effettuino lavori che modificano la prestazione energetica dell'unità immobiliare, come la sostituzione degli infissi, l'installazione di una nuova caldaia a condensazione o la posa di un cappotto termico.
Domande Frequenti sull'APE
Il sopralluogo tecnico è davvero obbligatorio?
Sì, il sopralluogo è un obbligo inderogabile sancito dal DM 26/06/2015. Qualsiasi certificato emesso senza un'ispezione fisica dell'immobile da parte del tecnico abilitato è considerato nullo e passibile di denuncia per falso ideologico.
Posso utilizzare un vecchio certificato ACE?
L'Attestato di Certificazione Energetica (ACE), emesso prima dell'entrata in vigore del DL 63/2013, è valido fino alla sua naturale scadenza dei 10 anni, purché l'immobile non abbia subito ristrutturazioni. Tuttavia, oggi quasi tutti gli ACE risultano scaduti e devono essere sostituiti dal nuovo APE.
Chi deve pagare l'APE in caso di affitto?
Le spese per la redazione dell'Attestato di Prestazione Energetica sono sempre a carico esclusivo del proprietario (o locatore) dell'immobile, il quale ha l'obbligo di fornirne copia al nuovo inquilino al momento della stipula del contratto.
Cosa succede se la mia casa risulta in classe energetica G?
Non vi è alcuna penalità o divieto di vendita o affitto per gli immobili in classe G. L'APE ha unicamente uno scopo informativo per il futuro acquirente o conduttore riguardo ai consumi energetici stimati dell'edificio.
L'APE è necessario per il rinnovo di un contratto di affitto?
No, l'obbligo di dotazione e allegazione sussiste soltanto per i nuovi contratti di locazione. I rinnovi, le proroghe o i subentri di contratti già in essere non richiedono la redazione di un nuovo attestato.
Come posso verificare se il tecnico che ho scelto è realmente abilitato?
È possibile verificare l'abilitazione del professionista richiedendo il suo numero di iscrizione all'albo professionale (Ingegneri, Architetti, Geometri) e, per le Regioni che lo prevedono come la Lombardia, controllando la sua presenza nell'elenco ufficiale dei certificatori sul portale regionale (es. CENED).
Questo articolo ha carattere informativo. Per una certificazione ufficiale contatta un tecnico abilitato iscritto all'albo secondo i requisiti del DPR 75/2013.
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