Sanzioni-ape 2 — guida pratica

Che cosa prevede il regime delle sanzioni-ape 2 per chi non possiede il certificato?

Il quadro normativo definito come sanzioni-ape 2 stabilisce multe pecuniarie stringenti per proprietari, locatori e agenti immobiliari che omettono di dichiarare o allegare la classe energetica dell'immobile. Questo sistema punitivo, introdotto dal DLgs 192/2005 e inasprito dalla Legge 90/2013, mira a garantire la totale trasparenza sui consumi energetici nel mercato immobiliare.

La normativa impone che l'acquirente o il conduttore riceva informazioni precise sulle prestazioni energetiche dell'edificio fin dal primo momento in cui questo viene immesso sul mercato. L'assenza del documento non invalida il contratto di compravendita o di affitto in sé, ma fa scattare in automatico le segnalazioni all'Agenzia delle Entrate e agli organi di controllo regionali, con conseguente irrogazione della sanzione amministrativa.

È fondamentale comprendere che il pagamento della multa non esenta i soggetti coinvolti dall'obbligo di presentare il documento: una volta saldata la sanzione, il proprietario ha l'obbligo di far redigere e depositare l'Attestato di Prestazione Energetica entro 45 giorni.

Quando è obbligatorio redigere l'Attestato di Prestazione Energetica?

L'elaborazione dell'APE è obbligatoria per legge in caso di trasferimento a titolo oneroso, nuovi contratti di locazione, pubblicazione di annunci immobiliari e al termine di interventi edilizi rilevanti. Il documento deve essere sempre redatto da un tecnico abilitato e indipendente, conformemente ai requisiti del DPR 75/2013.

Secondo quanto stabilito dal DM 26 giugno 2015 (Linee Guida Nazionali), le casistiche in cui scatta l'obbligo ineludibile sono le seguenti:

• Compravendita immobiliare: il certificato deve essere allegato all'atto notarile.
• Nuova locazione: per interi edifici o singole unità immobiliari, da allegare al contratto registrato.
• Annunci commerciali: su portali web, agenzie o stampa, è obbligatorio riportare l'Indice di Prestazione Energetica (EPgl,nren) e la classe energetica.
• Nuove costruzioni: da allegare alla documentazione per l'agibilità.
• Ristrutturazioni importanti: interventi che coinvolgono oltre il 25% della superficie disperdente dell'edificio (inclusi i lavori soggetti a Superbonus/Ecobonus ex L 77/2020).

Quali sono gli importi esatti delle multe per la mancata allegazione dell'APE?

Le sanzioni per la mancanza dell'APE variano da un minimo di 500 euro per irregolarità negli annunci, fino a un massimo di 18.000 euro per l'assenza del certificato nei contratti di compravendita. Gli importi sono calcolati in base alla gravità dell'omissione e alla tipologia di transazione.

L'articolo 15 del DLgs 192/2005 (e successive modifiche) definisce un tariffario sanzionatorio molto preciso, che non ammette deroghe. Di seguito il dettaglio delle sanzioni previste per le principali violazioni:

Nel caso di locazioni di singole unità immobiliari con durata contrattuale non superiore a tre anni, la sanzione amministrativa è ridotta alla metà.

Chi è responsabile del pagamento in caso di controlli e irregolarità?

La responsabilità del pagamento della sanzione ricade in solido su entrambe le parti contraenti (venditore e acquirente, o locatore e conduttore) al momento della registrazione dell'atto. Nel caso degli annunci immobiliari, la responsabilità si estende anche all'agenzia pubblicitaria o immobiliare.

Il principio della responsabilità in solido significa che l'Agenzia delle Entrate, in fase di controllo o registrazione telematica del contratto, può richiedere l'intero importo della sanzione indifferentemente a una delle due parti stipulanti. Risulta quindi interesse primario anche di chi acquista o prende in affitto esigere la consegna dell'APE valido prima di apporre qualsiasi firma.

Per quanto riguarda gli annunci immobiliari, la Guardia di Finanza esegue controlli a campione sui principali portali web. Se un annuncio risulta sprovvisto dell'apposita dicitura sulla classe energetica, la sanzione viene comminata sia al proprietario dell'immobile sia al responsabile del portale o all'agente immobiliare incaricato della mediazione.

Come evitare le sanzioni e ottenere l'APE in tempi rapidi?

L'unica procedura valida per evitare le multe è incaricare un professionista abilitato per l'esecuzione di un sopralluogo fisico e la successiva elaborazione del calcolo termotecnico prima della messa in vendita o locazione. La pratica si conclude con il deposito del file XML nel catasto energetico regionale.

Affidarsi a reti di professionisti strutturate permette di abbattere i tempi di attesa. Per regolarizzare la tua posizione immobiliare in modo rapido e sicuro, puoi richiederlo direttamente qui, attivando una procedura completamente digitale dalla prenotazione fino alla ricezione del documento. Attraverso il nostro servizio, che conta già 889 pre-riserve attive, il tempo medio di consegna si attesta a sole 110 ore dal momento del sopralluogo.

Il tecnico deve analizzare la geometria dell'immobile, la stratigrafia delle murature, gli infissi e l'efficienza dei generatori di calore (caldaie, pompe di calore). L'emissione di un certificato senza l'ispezione visiva diretta costituisce una grave violazione penale e amministrativa, rendendo nullo il certificato stesso.

Quali sono le differenze regionali tra Lombardia (CENED+2.0) e Lazio (SIAPE)?

Sebbene l'impianto sanzionatorio sia normato a livello nazionale, le procedure di calcolo e deposito variano: la Lombardia utilizza il motore di calcolo proprietario CENED+2.0 (DGR VIII/8745), mentre il Lazio si appoggia al sistema nazionale SIAPE (DGR 116/2020). L'invalidità del deposito regionale comporta l'inefficacia dell'APE.

Le differenze operative per i tecnici e per i proprietari sono sostanziali. Le analizziamo di seguito:

1. Lombardia (CENED+2.0): Richiede la registrazione obbligatoria della pratica nel CEER (Catasto Energetico Edifici Regionale). Il software di calcolo impone l'inserimento di dati catastali incrociati e prevede il pagamento di oneri regionali specifici. Abbiamo emesso 852 certificati conformi in questa regione, concentrati prevalentemente nelle località di Milano, Varese, Cinisello Balsamo, Monza e Como.
2. Lazio (SIAPE): Il deposito avviene tramite il portale regionale APE Lazio, che confluisce nel SIAPE (Sistema Informativo sugli Attestati di Prestazione Energetica) gestito da ENEA. Il controllo sulla coerenza dei dati immessi è stringente. Su 290 pratiche gestite nel Lazio, le zone a maggiore densità di richieste risultano essere Roma (dentro GRA), Roma (fuori GRA), Marino, Latina e Fiumicino.

Quanto costa mettersi in regola ed evitare le sanzioni?

Il costo per l'emissione di un Attestato di Prestazione Energetica oscilla generalmente tra i 50 e gli 870 euro, a seconda della destinazione d'uso, della metratura e della complessità impiantistica dell'edificio. Si tratta di una spesa marginale rispetto al rischio sanzionatorio.

Il prezzo della certificazione è determinato in regime di libero mercato, ma è strettamente correlato al tempo necessario per il rilievo strumentale e la modellazione termotecnica. Sulla base di 1.339 certificati emessi dal nostro network, il prezzo medio per un'unità residenziale standard si attesta sui 116 euro a Milano e 126 euro a Roma.

Diffidate sempre da offerte eccessivamente al ribasso: un APE proposto a cifre irrisorie nasconde spesso l'assenza del sopralluogo obbligatorio. Un documento redatto a distanza o basato su dati fittizi espone il proprietario non solo all'annullamento dell'attestato, ma al pagamento delle medesime sanzioni previste per la mancata allegazione, oltre a configurare il reato di truffa.

Domande frequenti sulle sanzioni APE

Per chiarire ulteriori dubbi operativi, analizziamo le casistiche più comuni affrontate dai proprietari di immobili in fase di trattativa.

L'APE scaduto comporta sanzioni?

Sì. Allegare un APE con validità decennale scaduta equivale a non allegarlo affatto. L'Agenzia delle Entrate applicherà le sanzioni ordinarie (da 3.000 a 18.000 euro per le compravendite). È necessario redigere un nuovo documento aggiornato.

Posso vendere casa con un APE in classe G?

Assolutamente sì. La legge impone l'obbligo di informazione, non l'obbligo di efficienza. Un immobile in classe energetica G può essere regolarmente compravenduto o affittato, purché l'acquirente ne sia formalmente informato tramite il certificato.

Chi controlla la presenza dell'APE negli annunci?

I controlli sugli annunci immobiliari (cartacei e digitali) sono delegati alla Guardia di Finanza e agli ispettori regionali. L'assenza dell'indice di prestazione energetica (EPgl,nren) fa scattare sanzioni da 500 a 3.000 euro.

Il notaio può stipulare l'atto senza APE?

Il notaio è tenuto per legge ad allegare l'attestato all'atto di compravendita. In caso di irreperibilità del documento, il notaio è obbligato a segnalare l'omissione all'Agenzia delle Entrate per l'irrogazione della sanzione, procedendo comunque alla stipula per non bloccare il trasferimento del bene.

Cosa succede se l'APE è falso o redatto senza sopralluogo?

Il certificato risulta nullo. Il professionista subisce sanzioni disciplinari e pecuniarie (da 700 a 4.200 euro), mentre il proprietario viene sanzionato per mancata allegazione di documento valido e deve provvedere a proprie spese a una nuova certificazione.

Le sanzioni annullano il contratto di affitto?

No. Il contratto di locazione rimane giuridicamente valido tra le parti. Tuttavia, l'Agenzia delle Entrate in fase di registrazione rileverà l'assenza del documento, notificando a locatore e conduttore la sanzione amministrativa da 1.000 a 4.000 euro.