Quando è obbligatorio l'APE

Aggiornato a maggio 2026

I casi in cui l'APE è obbligatorio

1. Vendita di un immobile — l'APE deve essere allegato all'atto notarile.
2. Donazione — stessa regola della vendita.
3. Affitto di durata superiore a 30 giorni, anche per singole porzioni.
4. Nuova costruzione — obbligatorio a fine lavori prima del rilascio dell'agibilità.
5. Ristrutturazione importante (oltre il 25% della superficie disperdente).
6. Bonus fiscali energetici (Ecobonus, Superbonus): richiesto APE pre e post intervento.
7. Annunci immobiliari: classe energetica e indice di prestazione devono comparire nell'annuncio.

Quando NON è obbligatorio

• Edifici rurali non residenziali sprovvisti di impianti
• Fabbricati industriali e artigianali con processi produttivi che li riscaldano
• Edifici isolati con superficie utile inferiore a 50 m²
• Ruderi (esplicitamente dichiarati nella visura catastale)

Sanzioni

Le sanzioni vanno da 500€ a 18.000€: il proprietario o il venditore è solidalmente responsabile con il notaio o il locatore. Per gli annunci senza classe energetica la multa è da 500€ a 3.000€.

Fonti normative: D.Lgs. 192/2005, D.L. 63/2013, D.M. 26/06/2015.

Domande frequenti

Quando è obbligatorio l'APE per la vendita?
L'APE è obbligatorio in tutti gli atti di compravendita immobiliare (Legge 90/2013). Deve essere allegato al rogito notarile e consegnato all'acquirente, pena sanzione fino a 18.000€.

L'APE è obbligatorio per l'affitto?
Sì, per qualsiasi nuovo contratto di affitto. Va consegnato all'inquilino e richiamato esplicitamente nel contratto. La sanzione è da 1.000€ a 4.000€.

Serve l'APE per ristrutturazioni importanti?
Sì, ogni intervento di ristrutturazione importante (>25% della superficie disperdente) richiede il rilascio di un nuovo APE post-intervento, conforme al DM 26/06/2015.

Cosa rischio se non ho l'APE?
Sanzioni amministrative tra 1.000€ e 18.000€ a seconda dell'infrazione (vendita, affitto, annuncio). Il contratto NON è nullo, ma l'omissione è sanzionabile.

Posso vendere casa senza APE?
Tecnicamente l'atto resta valido, ma è sanzionabile e tutte le parti coinvolte (venditore, notaio) possono essere multate. È sempre consigliabile averlo prima del rogito.

Fonti normative: D.Lgs. 192/2005, D.M. 26/06/2015, DPR 75/2013, Legge 90/2013, Linee Guida Nazionali per la Certificazione Energetica.